Immobilien als Kapitalanlage: Rendite verstehen

Wie rentabel ist eine vermietete Immobilie? Bruttorendite, laufende Kosten, Finanzierung und Steuern mit dem Renditerechner vergleichen.

Bruttorendite: der erste Vergleich

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist ein schneller Vergleichswert, berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Ausgaben, Finanzierung oder Steuern.

Beispiel: 1.200 Euro monatliche Kaltmiete ergeben 14.400 Euro im Jahr. Bei 300.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bruttorendite 4,8 Prozent. Daraus lässt sich noch nicht ablesen, wie viel Geld tatsächlich übrig bleibt.

Welche Kosten die Rendite verändern

Nicht umlegbare Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfälle gehen zu Ihren Lasten. Bei einer Eigentumswohnung sind Wirtschaftsplan, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen wichtig. Geplante Sanierungen sollten Sie zusätzlich berücksichtigen.

Tatsächliche Kaltmiete und Mietverträge prüfen

Nicht umlegbare Kosten aus der Abrechnung übernehmen

Leerstand und Reparaturen als zusätzliche Szenarien betrachten

Kaufnebenkosten und anstehende Sanierungen separat einplanen

Eigenkapitalrendite ist nicht Mietrendite

Die Eigenkapitalrendite bezieht den Ertrag nach Finanzierungskosten auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Fremdkapital kann sie erhöhen, aber auch Verluste verstärken. Eine attraktive Prozentzahl ersetzt deshalb keine tragfähige Finanzierung.

Für Ihre Liquidität zählt außerdem die Tilgung: Sie reduziert die laufend verfügbaren Mittel, obwohl sie Vermögen aufbaut. Prüfen Sie, ob Sie Kreditrate und Rücklagen auch bei zeitweiligem Mietausfall tragen können.

Steuern und Standort realistisch einordnen

Vermietungseinkünfte unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Abzugsfähige Ausgaben und die Gebäudeabschreibung können das steuerliche Ergebnis beeinflussen. Grundstücksanteil, Baujahr und individuelle Voraussetzungen sind entscheidend; eine pauschale Modellrechnung ersetzt keine Steuerberatung.

In Jettingen, Herrenberg und Nagold sollten Sie Angebote anhand der konkreten Mikrolage vergleichen: Nachfrage, Zustand, Energieeffizienz und realistisch erzielbare Miete sind wichtiger als eine erhoffte Wertsteigerung.

Dieser Ratgeber dient der Orientierung und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

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