Erbe · Steuerklar · Konfliktarm
Geerbte Immobilie verkaufen —ohne Streit, ohne Steuerfalle.
Was Sie über Spekulationsfrist, Erbengemeinschaft und den richtigen Verkaufszeitpunkt wissen müssen — und wie wir Sie ehrlich durch den Prozess führen.
Geerbt — und jetzt? In Deutschland werden jedes Jahr Immobilien im Wert von rund 200 Mrd. € vererbt. Etwa 60 % der Erben entscheiden sich innerhalb von 24 Monaten für den Verkauf — weil Vermietung zu aufwendig ist, die Erbengemeinschaft sich einigen muss oder die Immobilie schlicht nicht ins eigene Leben passt.
Wer dabei die Spekulationsfrist und die Eigennutzungs-Regel ignoriert, kann schnell fünfstellige Steuerbeträge verschenken — oder im Gegenteil zu lange warten und Marktchancen verpassen.
Die wichtigsten Zahlen
Was wir konkret übernehmen
Spekulationsfrist: Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Bei geerbten Immobilien zählt nicht Ihre Besitzdauer, sondern die des Erblassers (§ 23 EStG). Konkret:
Erblasser besaß die Immobilie länger als 10 Jahre: Verkauf ist sofort steuerfrei — egal wann Sie verkaufen.Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt im Jahr der Vererbung + 2 Jahren davor: Verkauf bleibt steuerfrei, auch wenn die 10 Jahre noch nicht voll sind.Sie selbst nutzen die Immobilie 3 Jahre selbst: Verkauf wird steuerfrei (Eigennutzungs-Regel).Keiner der Fälle trifft zu: Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs — mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %).Wichtig: Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer sind zwei unterschiedliche Steuern. Erbschaftssteuer fällt einmal beim Erben an (Freibetrag Kinder 400.000 € pro Elternteil), Spekulationssteuer beim Verkauf innerhalb der Frist.
Erbengemeinschaft: Verkauf ist meist der einfachste Weg
Erbt eine Gemeinschaft (z. B. Geschwister) gemeinsam eine Immobilie, entsteht eine sogenannte „ungeteilte Erbengemeinschaft". Jede Verfügung über die Immobilie braucht Einstimmigkeit. In der Praxis funktioniert das selten — und führt zu Streit, Stillstand und im schlimmsten Fall zur Teilungsversteigerung (mit massivem Wertverlust).
Der saubere Weg: Gemeinsamer Verkauf zu einem fairen Marktpreis, transparente Aufteilung des Erlöses laut Erbquote. Unsere Rolle: neutraler Vermittler zwischen den Miterben — wir sind keiner Seite verpflichtet.
Was Sie vor dem Verkauf brauchen
Erbschein oder Testamentsvollstreckerzeugnis — beantragt beim Nachlassgericht (Dauer 4–12 Wochen, Kosten je nach Erbwert).Grundbuchberichtigung — kostenlos in den ersten 2 Jahren nach Erbfall.Steuererklärung Erbschaft — innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt anzeigen.Energieausweis — Pflicht bei Verkauf, ggf. neu auszustellen.Übersicht offener Belastungen — Grundschulden, Hausgeldrückstände, laufende Sanierungsumlagen.Häufige Fallen — und wie wir sie verhindern
Zu früher Verkauf: Wenn Spekulationsfrist gerade ausläuft, lohnt sich oft das Abwarten.Falsche Bewertung: Bei Erbstreitigkeiten verlangt das Finanzamt einen belastbaren Verkehrswert — wir vermitteln auf Wunsch einen vereidigten Gutachter.Mietverhältnisse: Bestehende Mietverträge laufen weiter, Eigenbedarf nach Erbe ist nur unter strengen Bedingungen möglich.Versteckte Lasten: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch — wir prüfen vor Marketing-Start.Häufige Fragen
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