Bestellerprinzip · Gesetzliche Klarheit
Maklerprovision: Wer zahlt sie —und was ist gesetzlich erlaubt?
Seit Dezember 2020 ist die Aufteilung gesetzlich geregelt. Wir erklären, was Käufer und Verkäufer wirklich zahlen — mit konkreten Rechenbeispielen für Baden-Württemberg.
„Zahlt die Provision nicht eh der Käufer?" — Diese Frage hören wir oft. Die Antwort: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf. Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklerprovision jeweils zur Hälfte — fast immer.
In Baden-Württemberg sind das typischerweise 3,57 % brutto pro Seite (3 % netto + 19 % MwSt.). Bei einem 500.000-€-Haus also rund 17.850 € pro Seite — gesamt 35.700 €.
Provisions-Sätze BW 2026
Was Sie über Provision wissen müssen
Was genau hat sich 2020 geändert?
Vor dem 23.12.2020 konnten Verkäufer in vielen Bundesländern die gesamte Provision auf den Käufer abwälzen. In BW war das nicht ganz so krass, aber Käufer zahlten oft 7,14 % und Verkäufer 0 €. Das neue Gesetz (§ 656a–d BGB) hat das geändert:
Eine Vereinbarung zwischen Makler und Käufer ist nur wirksam, wenn der Verkäufer auch zahlt — und zwar mindestens die gleiche Summe.Verkäufer und Käufer zahlen also faktisch gleich viel.Eine vollständige Übertragung der Verkäufer-Provision auf den Käufer ist unwirksam.Rechenbeispiele Baden-Württemberg 2026
Beispiel 1: Reihenhaus 450.000 €
Provision pro Seite: 450.000 × 3,57 % = 16.065 € (Käufer + Verkäufer jeweils)Gesamt-Provision: 32.130 €Beispiel 2: Eigentumswohnung 320.000 €
Provision pro Seite: 320.000 × 3,57 % = 11.424 €Gesamt-Provision: 22.848 €Beispiel 3: Einfamilienhaus 750.000 €
Provision pro Seite: 750.000 × 3,57 % = 26.775 €Gesamt-Provision: 53.550 €Wann ist Provision fällig?
Provision wird ausschließlich beim notariellen Kaufvertrag fällig — also wenn die Immobilie tatsächlich verkauft ist. Nicht bei Besichtigung, nicht bei Reservierung, nicht bei mündlicher Zusage. Käufer zahlen erst nach Notartermin in der Regel binnen 14 Tagen.
Ausnahmen vom Bestellerprinzip
Vermietung statt Verkauf: Bei Mietobjekten zahlt der Auftraggeber — also meist der Vermieter (klassisches Bestellerprinzip seit 2015).Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbe: Hier gilt das Bestellerprinzip nicht zwingend, Vereinbarungen sind freier verhandelbar.Verkauf zwischen Privatpersonen ohne Makler: Logischerweise keine Provision.Off-Market-Verkauf an unsere Bestandskunden: Manchmal gegen Käufer-only-Provision möglich (nur wenn vorher schriftlich vereinbart).Was bekommen Sie für die Provision?
Eine gute Maklerleistung umfasst:
Marktwert-Ermittlung & PreisstrategieVollständige Unterlagen-Aufbereitung (20–30 Dokumente)Professionelle Fotos, Grundrisse, Drohnenaufnahmen, ggf. Virtueller RundgangMulti-Portal-Vermarktung (8–15 Portale)Off-Market-Käufer-NetzwerkVorqualifizierung von Interessenten (Bonität, Finanzierungszusage)Besichtigungen, Verhandlungen, VertragsverhandlungNotartermin-Vorbereitung & BegleitungÜbergabe & ÜbergabeprotokollProvision oder Festpreis?
Klassische Provision lohnt sich vor allem bei Standardimmobilien im normalen Marktpreissegment — der Aufwand entspricht dem Honorar. Bei Top-Lagen, Premium-Objekten oder schnellem Off-Market-Verkauf kann ein Festpreis-Modell für Verkäufer attraktiver sein: Sie zahlen einen festen Pauschalbetrag (z. B. 12.000–25.000 € je nach Aufwand) statt 3 % des Verkaufspreises.
Wir bieten beide Modelle an. Im unverbindlichen Erstgespräch zeigen wir Ihnen, welches für Ihre Immobilie sinnvoller ist — ehrlich gerechnet.
Häufige Fragen
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