Kaufnebenkosten verstehen
Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren – alle Nebenkosten beim Immobilienkauf in Baden-Württemberg auf einen Blick.
Die versteckten Kosten beim Immobilienkauf
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Beim Immobilienkauf fallen erhebliche Nebenkosten an, die viele Käufer unterschätzen. In Baden-Württemberg müssen Sie mit etwa 10-12% des Kaufpreises als zusätzliche Kosten rechnen.
Diese Nebenkosten werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert – Sie müssen sie aus eigener Tasche zahlen. Planen Sie also entsprechend Eigenkapital ein.
Grunderwerbsteuer – die größte Position
Die Grunderwerbsteuer ist die mit Abstand größte Nebenkostenposition. Sie ist eine Landessteuer und variiert daher je nach Bundesland erheblich.
Grunderwerbsteuer nach Bundesländern (2025)
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt sendet Ihnen nach der notariellen Beurkundung einen Steuerbescheid. Die Zahlung ist innerhalb von 4 Wochen nach Zugang des Bescheids fällig.
Wichtig: Ohne Zahlung keine Eigentumsumschreibung! Das Finanzamt stellt erst nach Zahlung die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung" aus, die das Grundbuchamt für die Umschreibung benötigt.
Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und das Gebäude an – nicht auf bewegliches Inventar. Wird eine Einbauküche, Sauna oder hochwertige Möbel mitverkauft, sollten diese separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Realistisch sind oft 5.000-20.000 €, die so nicht besteuert werden.
Befreiungen von der Grunderwerbsteuer
Erwerb von Ehepartnern oder eingetragenen LebenspartnernErwerb von Eltern, Kindern, Enkeln (gerader Linie)Erbschaften und Schenkungen (hier gilt Erbschaftsteuer)Kaufpreis unter 2.500 € (Freigrenze)Der Kauf unter Geschwistern ist nicht von der Grunderwerbsteuer befreit! Hier fällt der volle Steuersatz an. Bei Erbimmobilien in Erbengemeinschaften kann dies teuer werden, wenn ein Geschwisterteil die anderen auszahlt.
Notarkosten – gesetzlich geregelt
Der Immobilienkauf in Deutschland erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)festgelegt und damit bundesweit einheitlich.
Was leistet der Notar?
Erstellung und Beurkundung des KaufvertragsPrüfung der Eigentumsverhältnisse im GrundbuchEintragung der Auflassungsvormerkung (Käuferschutz)Einholung aller Genehmigungen und LöschungsbewilligungenAbwicklung der KaufpreiszahlungBeantragung der EigentumsumschreibungTypische Notarkosten
Nach dem Gesetz haften Käufer und Verkäufer gemeinsam (gesamtschuldnerisch) für die Notarkosten. In der Praxis trägt jedoch üblicherweise der Käuferdie gesamten Notarkosten – dies wird so im Kaufvertrag vereinbart.
Grundbuchkosten
Neben den Notarkosten fallen Gebühren für das Grundbuchamt an. Diese betragen etwa 0,5% des Kaufpreises.
Wofür fallen Grundbuchkosten an?
Wird direkt nach Vertragsunterzeichnung eingetragen und schützt den Käufer vor Doppelverkauf oder weiteren Belastungen.
Endgültige Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer nach Kaufpreiszahlung.
Sicherung des Bankdarlehens. Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.
Beispielrechnung Grundbuchkosten
Maklerprovision – die Teilungsregelung
Seit Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) die gesetzliche Provisionsteilung. Der Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer.
So funktioniert die Teilung
Gesamtprovision:7,14% inkl. MwSt.Verkäufer zahlt:3,57%Käufer zahlt:3,57%Gesamtprovision:28.560 €Ihr Anteil (Käufer):14.280 €Wann ist die Provision fällig?
Die Maklerprovision wird erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Erst wenn der Kauf rechtsgültig abgeschlossen ist, hat der Makler Anspruch auf sein Honorar. Die Zahlung erfolgt typischerweise innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss.
Die Provision ist grundsätzlich verhandelbar – allerdings müssen beide Seiten (Käufer und Verkäufer) gleich behandelt werden. In der Praxis sind die Provisionssätze in Baden-Württemberg relativ einheitlich bei 3,57% pro Seite.
Kauf ohne Makler?
Natürlich können Sie auch privat kaufen und die Maklerprovision sparen. Allerdings:
Das Angebot an Privatverkäufen ist deutlich kleinerSie haben keinen neutralen Vermittler bei VerhandlungenDie Preisvorstellungen von Privatverkäufern sind oft unrealistischRechtliche Absicherung und Dokumentenprüfung müssen Sie selbst übernehmenWeitere mögliche Kosten
Je nach Situation können weitere Kosten anfallen, die Sie einplanen sollten:
Für eine professionelle Begutachtung des Gebäudezustands vor dem Kauf. Kosten: 300-1.000 € je nach Umfang.
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet 1.500-3.000 € und wird manchmal von Banken verlangt.
Je nach Entfernung und Hausstand 500-5.000 € für ein Umzugsunternehmen.
Malerarbeiten, neue Böden, Küche – schnell kommen 10.000-50.000 € zusammen.
Gebäudeversicherung ist Pflicht bei Finanzierung. Kosten: 200-800 €/Jahr je nach Gebäude und Deckung.
Gesamtrechnung: Was kostet der Hauskauf wirklich?
Hier eine realistische Gesamtrechnung für einen Hauskauf in Baden-Württemberg:
Die Nebenkosten entsprechen 10,6% des Kaufpreises
Planen Sie mindestens die kompletten Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen. Idealerweise haben Sie zusätzlich 20% des Kaufpreises als Eigenkapital – das verbessert Ihre Zinskonditionen erheblich. Im Beispiel oben wären das: 47.565 € + 90.000 € = 137.565 € Eigenkapital.
Fazit: Nebenkosten nicht unterschätzen
Die Kaufnebenkosten sind ein erheblicher Kostenfaktor, der bei der Budgetplanung unbedingt berücksichtigt werden muss. In Baden-Württemberg sollten Sie mit 10-12% des Kaufpreises als zusätzliche Kosten rechnen.
Grunderwerbsteuer in BaWü: 5,0% (nicht verhandelbar)Notarkosten: ca. 1,5% (gesetzlich festgelegt)Grundbuchkosten: ca. 0,5%Maklerprovision: 3,57% für Käufer (bei Teilung)Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen – Banken finanzieren diese meist nichtUnser Tipp: Erstellen Sie eine detaillierte Kostenaufstellung, bevor Sie sich auf die Immobiliensuche begeben. So wissen Sie genau, was Sie sich wirklich leisten können – und erleben keine bösen Überraschungen.
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