Checkliste Hauskauf 2026: 47 Punkte vor dem Notartermin
Vom Exposé bis zur Schlüsselübergabe – die komplette 47-Punkte-Checkliste für den Hauskauf. Erstellt von Maklern aus Jettingen / Baden-Württemberg.
Der Weg zum Eigenheim
Der Kauf eines Hauses ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, nichts dem Zufall zu überlassen. Diese umfassende Checkliste führt Sie durch alle Phasen des Hauskaufs – von der ersten Idee bis zum Einzug in Ihr neues Zuhause.
Phase 1: Vorbereitung und Suche
Budget realistisch planen
Bevor Sie mit der Suche beginnen, müssen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten genau kennen. Die goldene Regel: Die monatliche Rate sollte maximal 30-35% Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen.
Eigenkapital ermitteln (ideal: 20-30% des Kaufpreises)Monatlich verfügbares Einkommen berechnen (nach allen Fixkosten)Kaufnebenkosten einplanen (10-15% des Kaufpreises)Puffer für unvorhergesehene Ausgaben reservieren (mind. 10.000 €)Schufa-Auskunft einholen und prüfenErste Bankgespräche für Finanzierungsrahmen führenBeispielrechnung: Bei einem Nettoeinkommen von 4.500 € können Sie ca. 1.350-1.575 € monatlich für die Rate aufbringen. Bei aktuellen Zinsen (ca. 3,5%) und 2% Tilgung entspricht das einem Darlehensbetrag von etwa 300.000-350.000 €. Mit 80.000 € Eigenkapital liegt Ihr Kaufpreisbudget bei ca. 380.000-430.000 € (vor Nebenkosten).
Anforderungen definieren
Erstellen Sie eine Liste Ihrer Muss- und Kann-Kriterien. Seien Sie dabei ehrlich zu sich selbst – was brauchen Sie wirklich, was wäre nur schön zu haben?
• Mindestens X Zimmer• Maximale Entfernung zum Arbeitsplatz• Garten für Kinder• Barrierefrei (wenn relevant)• Gute Schulen in der Nähe• ÖPNV-Anbindung• Garage/Carport• Sauna/Wellnessbereich• Offene Küche• Kamin• Südausrichtung Garten• FußbodenheizungSuche starten
Suchprofile auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen anlegenMakler in der Wunschregion kontaktierenMundpropaganda nutzen (Freunde, Familie, Kollegen)Lokale Zeitungen und Gemeindeblätter prüfenSpaziergänge durch Wunschviertel (Verkaufsschilder)Zwangsversteigerungen beim Amtsgericht prüfenPhase 2: Besichtigung – Worauf achten?
Die Besichtigung ist entscheidend. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.
Erste Besichtigung: Der Überblick
Allgemeinen Zustand des Gebäudes von außen begutachtenDachzustand prüfen (Ziegel, Dachrinnen, Eindeckung)Fassade auf Risse und Feuchtigkeit untersuchenKeller auf Feuchtigkeit und Schimmel prüfenFenster und Türen auf Dichtheit testenHeizungsanlage begutachten (Alter, Zustand, Wartung)Elektrische Anlage prüfen (Sicherungskasten, Steckdosen)Wasserleitungen auf Alter und Material prüfenVereinbaren Sie immer eine zweite Besichtigung – idealerweise zu einer anderen Tageszeit. Morgens und abends zeigt sich eine Immobilie völlig anders. Bringen Sie zur zweiten Besichtigung einen Handwerker oder Sachverständigen mit, der versteckte Mängel erkennt.
Detailcheckliste: Raum für Raum
• Grundstücksgrenzen klar?• Zufahrt/Parkplätze• Gartenpflege-Aufwand• Nachbarschaftssituation• Lärmquellen (Straße, Bahn, Flugzeug)• Ausrichtung (Sonne/Schatten)• Raumhöhe angenehm?• Lichteinfall ausreichend?• Böden in gutem Zustand?• Steckdosen ausreichend?• Heizung in jedem Raum?• Risse in Wänden/Decken?• Wasserdruck testen• Warmwasser funktioniert?• Fliesen/Fugen intakt?• Belüftung vorhanden?• Schimmelspuren?• Alter der Sanitärobjekte• Feuchtigkeit/Schimmel?• Isolierung vorhanden?• Heizung/Technik zugänglich?• Dachstuhl intakt?• Dämmung vorhanden?• Wasser-/Frostschäden?Fragen an den Verkäufer/Makler
Warum wird verkauft? (Hinweise auf Probleme?)Wie alt sind Heizung, Dach, Fenster, Elektrik?Wann wurden welche Renovierungen durchgeführt?Wie hoch sind die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll)?Gibt es bekannte Mängel oder Altlasten?Sind Umbauten genehmigt worden?Wie ist das Verhältnis zu den Nachbarn?Gibt es Wegerechte oder andere Lasten im Grundbuch?Achten Sie besonders auf frisch gestrichene Wände, neuen Putz oder aufgestellte Möbel vor Wänden – hier könnten Mängel verdeckt werden. Fragen Sie gezielt nach Feuchtigkeit, Schädlingsbefall und Altlasten. Der Verkäufer ist zur ehrlichen Auskunft verpflichtet (Offenbarungspflicht).
Phase 3: Dokumente prüfen
Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, müssen Sie alle wichtigen Unterlagen eingehend prüfen. Lassen Sie sich nicht drängen – nehmen Sie sich die Zeit.
Essentielle Dokumente
Grundbuchauszug: Eigentumsverhältnisse, Lasten, Rechte (Wegerecht, Wohnrecht?)Energieausweis: Energieeffizienzklasse, Heizkosten-PrognoseFlurkarte/Lageplan: Exakte GrundstücksgrenzenBaugenehmigung: Alle Umbauten genehmigt?Wohnflächenberechnung: Stimmt die angegebene Quadratmeterzahl?Teilungserklärung (bei ETW): Sondereigentum, GemeinschaftseigentumWEG-Protokolle (bei ETW): Beschlüsse, geplante Sanierungen, StreitigkeitenNebenkostenabrechnung: Realistische BetriebskostenAltlastenauskunft: Bodenbelastungen, frühere NutzungGrundbuch verstehen
Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen:
Wer ist der eingetragene Eigentümer? Bei mehreren Eigentümern: Welche Anteile?
Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen
Hypotheken, Grundschulden – müssen vor Übergabe gelöscht werden
Prüfen Sie die Instandhaltungsrücklage der WEG. Eine niedrige Rücklage kann auf bevorstehende Sonderumlagen hindeuten. Fragen Sie nach geplanten Sanierungen (Dach, Fassade, Aufzug) – diese können schnell fünfstellige Sonderumlagen bedeuten.
Phase 4: Finanzierung sichern
Mit dem konkreten Objekt in der Hand können Sie nun die finale Finanzierung abschließen. Vergleichen Sie mindestens 3-5 Angebote.
Finanzierungs-Checkliste
Eigenkapital zusammenstellen (Kontoauszüge, Depotauszüge)Einkommensnachweise der letzten 3 Monate sammelnSelbstständige: Steuerbescheide der letzten 2-3 JahreSchufa-Auskunft einholen (kostenlos 1x jährlich möglich)Finanzierungsangebote von mindestens 3 Banken einholenUnabhängigen Finanzierungsvermittler konsultierenKfW-Fördermöglichkeiten prüfen (z.B. Programm 124)Wohn-Riester als Baustein prüfenWorauf bei der Finanzierung achten?
Bei niedrigen Zinsen lange Bindung wählen (15-20 Jahre). Bei hohen Zinsen kürzere Bindung, um später umzuschulden.
Mindestens 2% anfängliche Tilgung. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei – aber die Rate steigt.
Vereinbaren Sie mindestens 5% Sondertilgungsrecht pro Jahr. So können Sie bei Geldeingang (Bonus, Erbe) flexibel tilgen.
Wichtig bei Neubau/Sanierung: Verhandeln Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit von mindestens 12 Monaten.
Die L-Bank Baden-Württemberg bietet günstige Förderdarlehen für Familien (Programm „Wohnen mit Kind"). Zinsen liegen oft 0,5-1% unter Marktniveau. Voraussetzung: Kindergeldanspruch und Einkommensgrenzen beachten.
Phase 5: Kaufvertrag und Notar
Vor dem Notartermin
Kaufpreis erfolgreich verhandeltFinanzierungszusage der Bank schriftlich erhaltenKaufvertragsentwurf vom Notar erhalten (mind. 2 Wochen vor Termin)Vertrag sorgfältig gelesen und verstandenUnklarheiten mit Notar vorab geklärtGgf. Anwalt für Vertragsprüfung konsultiertWichtige Vertragsklauseln prüfen
Kaufgegenstand: Exakte Beschreibung, was mitverkauft wird (Küche, Möbel?)Kaufpreis & Zahlungsmodalitäten: Wann wird gezahlt? An wen?Übergabetermin: Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?Gewährleistung: Meist Ausschluss bei Gebrauchtimmobilien – aber Arglist bleibtLastenfreistellung: Verkäufer muss Grundschulden löschenRücktrittsrechte: Unter welchen Umständen kann zurückgetreten werden?Zum Notartermin mitbringen
Gültiger Personalausweis oder ReisepassSteuer-IdentifikationsnummerBankverbindung für KaufpreiszahlungGgf. Vollmachten (wenn ein Partner nicht erscheinen kann)Ggf. Heiratsurkunde (bei Erwerb durch Ehepaar)Nach dem Notar: Die nächsten Schritte
Auflassungsvormerkung: Schutz vor Doppelverkauf (sofort eingetragen)Fälligkeitsmitteilung: Notar bestätigt, wann Kaufpreis zu zahlen istKaufpreiszahlung: Überweisung an Verkäufer (4-8 Wochen nach Notar)Grunderwerbsteuerbescheid: Zahlung an Finanzamt (innerhalb 4 Wochen)Unbedenklichkeitsbescheinigung: Finanzamt bestätigt ZahlungEigentumsumschreibung: Sie werden im Grundbuch eingetragenSchlüsselübergabe: Protokoll mit Zählerständen erstellenKaufnebenkosten im Überblick
Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an. Planen Sie etwa 10-15% des Kaufpreises zusätzlich ein.
Die meisten Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit. Sie müssen diese aus Eigenkapital zahlen. Wer 400.000 € für ein Haus ausgeben möchte, braucht also mindestens 42.000 € nur für die Nebenkosten – plus idealerweise 20% für den Kaufpreis selbst.
Die Schlüsselübergabe
Der letzte Schritt: Die Übergabe der Immobilie. Dokumentieren Sie alles sorgfältig.
Übergabeprotokoll erstellen
Alle Zählerstände notieren (Strom, Gas, Wasser, ggf. Wärme)Anzahl der Schlüssel dokumentieren (Haustür, Wohnung, Keller, Garage)Zustand aller Räume fotografisch festhaltenFunktionsfähigkeit von Heizung, Rollläden, Elektrogeräten testenBedienungsanleitungen für Heizung, Alarmsystem etc. übergeben lassenVorhandene Mängel im Protokoll festhaltenProtokoll von beiden Parteien unterschreiben lassenNach dem Einzug nicht vergessen
Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt ummelden (innerhalb 2 Wochen)Versorger informieren (Strom, Gas, Wasser, Internet)Versicherungen abschließen/anpassen (Gebäude, Hausrat)Müllabfuhr anmeldenGEZ/Rundfunkbeitrag ummeldenPost-Nachsendeauftrag einrichtenFazit: Gut vorbereitet zum Eigenheim
Der Hauskauf ist ein Marathon, kein Sprint. Wer sich gründlich vorbereitet, die richtigen Fragen stellt und alle Dokumente sorgfältig prüft, minimiert das Risiko böser Überraschungen.
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen – auch wenn das Traumhaus lockt. Eine fundierte Entscheidung ist besser als eine überstürzte. Und im Zweifelsfall: Holen Sie sich professionelle Unterstützung durch einen erfahrenen Makler oder Sachverständigen.
Drucken Sie sich diese Checkliste aus und nehmen Sie sie zu jeder Besichtigung mit. So vergessen Sie keine wichtigen Punkte und können verschiedene Objekte besser miteinander vergleichen.
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